Permiso de construcción en Santo Domingo: requisitos, costos y orden

Para construir una casa en Santo Domingo no se saca un permiso: se sacan cinco documentos, en un orden que el Municipio no negocia. Primero el IPRUS, que te dice qué puedes levantar en ese lote. Después el certificado de gravámenes en el Registro de la Propiedad. Con esos dos, la aprobación de planos. Recién con los planos aprobados, el permiso de construcción. Y si la obra pasa de 400 m², además un contrato notariado de dirección técnica.

En tasas, una casa de 90 metros cuadrados sale en unos USD 91 entre Municipio y Registro de la Propiedad. Eso es todo. Las tasas no son el obstáculo. El obstáculo es llegar al Centro de Atención Ciudadana con la carpeta incompleta, o con una deuda pendiente con el Municipio, porque ahí no te reciben nada. Abajo está cada paso con su valor calculado, qué papel exige y cuánto dura.

Las tasas municipales están fijadas en porcentajes del Salario Básico Unificado, no en dólares. Acá las calculamos con el básico vigente en 2026, de USD 482. Si lees esto en otro año, cambia el básico y vuelve a multiplicar: la fórmula sigue sirviendo.

1. IPRUS: el único que se hace en línea

El Informe Predial de Regulación y Uso de Suelo es el punto de partida. Trae los datos del predio, las afectaciones, las prohibiciones por riesgo, las especificaciones de construcción y la compatibilidad de usos. Sin eso tu arquitecto no sabe qué puede dibujar.

Cuesta el 5 % del básico, o sea USD 24,10. Se pide en el Portal de Servicios del Municipio, con la clave catastral del predio, y está disponible todos los días a toda hora: es el único paso de esta lista que no te obliga a ir a ventanilla. El informe vale 4 años.

2. Certificado de gravámenes

Lo emite la Empresa Pública Municipal Registro de la Propiedad de Santo Domingo y llega al correo en 24 horas. Cuesta USD 7,00. Los linderos se cobran aparte, USD 4,00, y los vas a necesitar: la aprobación de planos pide el certificado con superficie de linderos y dimensiones. Cuenta USD 11,00.

3. Aprobación de planos arquitectónicos

Acá entra el profesional. El formulario "3 en 1" se compra en la ventanilla de recaudación por USD 5,00 y sirve para la aprobación de planos y para el permiso de construcción, así que se paga una sola vez.

La tasa de aprobación es 1/1000 del costo de la construcción, y para vivienda la ordenanza municipal E-111-WEA calcula ese costo asumiendo el 85 % del básico por metro cuadrado. Con el básico de 2026 son USD 409,70 el metro. Entonces:

La carpeta exige: el formulario firmado por ti y por los profesionales con su registro SENESCYT, no tener deudas con el Municipio, el IPRUS, el certificado de gravámenes, copia simple de la escritura registrada, el formulario del INEC del año en curso y cuatro juegos de planos arquitectónicos, estructurales, eléctricos y sanitarios a escala 1:100 o 1:50, con tarjeta de identificación. En la primera lámina va el cuadro de áreas: área de lote, COS en planta baja, COS total, áreas por uso y número de unidades de vivienda y de estacionamientos.

Si vas a financiar con préstamo hipotecario, suma tres copias más de planos. Si el terreno tiene pendiente mayor al 10 %, necesitas levantamiento topográfico georreferenciado en UTM WGS84 Zona 17 Sur. El informe de aprobación vale 4 años.

Un punto que confunde a mucha gente: el fondo de garantía sobre el costo de la obra. A octubre de 2026, en Santo Domingo no se está exigiendo. Es una excepción que dispuso la Alcaldía para impulsar la construcción y no tiene fecha de término publicada, así que puede volver. Esto es lo que vemos en los trámites que hacemos nosotros, no una condición publicada por el Municipio: confírmalo en el Centro de Atención Ciudadana el día que armes tu carpeta.

4. Permiso de construcción

Con el proyecto aprobado se saca el permiso. Cuesta 2,5 % del básico, USD 12,05, más USD 2,00 de servicio técnico administrativo. Piden cédula o nombramiento del representante legal, estar al día con el Municipio, el formulario "3 en 1" firmado, copia del proyecto aprobado y certificado patronal que acredite que el propietario o el constructor está al día con el IESS. Vale 4 años y se renueva con el mismo valor.

Desde el día que empieza la obra, el Municipio revisa en inspección que haya un rótulo de 60 por 120 centímetros en el predio con los datos del proyecto, los profesionales responsables y el número de permiso, el juego completo de planos aprobados en sitio, y señalización y vallas provisionales.

Si la obra pasa de 400 m², hace falta contrato notariado de dirección técnica entre el propietario y el constructor.

Cuánto suma, en limpio

Para una casa de 90 m² de una planta, en zona urbana, sin complicaciones de pendiente ni de altura:

Los honorarios del arquitecto o ingeniero que elabora y firma los planos van por fuera y no los fija el Municipio. Ese es el gasto grande de esta etapa, no las tasas.

El valor municipal por metro no es tu presupuesto

Esos USD 409,70 por metro cuadrado que usa el Municipio sirven para calcular una tasa. No son lo que cuesta construir. La referencia real: en octubre de 2026, InmobiliarioEC construye casas de hasta 100 m² a USD 450 el metro cuadrado con cubierta liviana y acabados estándar, y a USD 550 el metro con cubierta de losa y acabados estándar. Son valores propios de nuestra constructora, no dato oficial.

Ese precio incluye la obra completa, desde cimentación hasta acabados, más los permisos de construcción. No incluye el terreno, las acometidas de agua y luz, el cerramiento definitivo, las aceras y el patio, ni el IVA. Un precio por metro cuadrado sin ese alcance no sirve para comparar nada.

Si tu obra no pasa de 40 metros cuadrados

Las construcciones nuevas de hasta 40 m², con cubierta liviana o con losa, entran por el permiso de trabajos varios: formulario de USD 3,00, servicio técnico administrativo de USD 2,00 y 2,5 % del básico, USD 12,05. Total USD 17,05.

Los requisitos son más cortos: el formulario con descripción de los trabajos y croquis de ubicación, cédula, no tener deudas, copia simple de la escritura y el IPRUS. Si hay losa de hormigón o estructura especial, se suma cálculo estructural firmado y su plano. El plazo es de 10 días laborables y el permiso vale 1 año, no 4. Si te demoras en construir, hay que renovarlo.

Cerramiento y aceras se tramitan aparte

El cerramiento tiene su propio permiso: 3,5 % del básico hasta 60 metros lineales, o sea USD 16,87, y USD 0,50 por metro lineal si pasas de 60. Las aceras y bordillos van por formulario de USD 3,00 más USD 2,00 de servicio administrativo. Los dos duran 1 año y entran por trabajos varios, con el mismo plazo de 10 días.

Dónde se traba esto en la práctica

Una deuda con el Municipio detiene todo, incluso si es de otro predio o de patentes. Revísalo antes de armar la carpeta.

De tres pisos en adelante te piden memoria de cálculo estructural, y con losa también estudio de suelos. Lo mismo sobre los 500 m². De cuatro pisos en adelante entran el informe del Cuerpo de Bomberos, las factibilidades de EPMAPA-SD, CNEL-SD y CNT-SD, la factibilidad vial de EPMT-SD y el ascensor. La memoria de cálculo y el estudio de suelos los firma un ingeniero civil bajo su responsabilidad: no es algo que se resuelva leyendo un artículo.

Si no vas a hacer el trámite tú mismo, necesitas poder notariado.

El Municipio solo publica plazo para trabajos varios: 10 días laborables. Para la aprobación de planos y el permiso de construcción no declara ninguno. Por la experiencia de InmobiliarioEC a octubre de 2026, el trámite completo de una vivienda residencial, desde el IPRUS hasta el permiso en la mano, toma entre tres semanas y dos meses. Ese rango sale de nuestros propios trámites y no es un plazo oficial.

El seguimiento se hace con el número de ticket en app.santodomingo.gob.ec/consulta_tramites/consulta.php, y la consulta directa es a la Dirección de Planificación: direccion.planificacion@santodomingo.gob.ec, 02 383 6320, extensiones 4104 y 4083. El Centro de Atención Ciudadana queda en el Municipio, Av. Quito y Tulcán, de lunes a viernes de 8h00 a 17h00.

Qué puedes hacer esta semana

Nada de esto necesita arquitecto todavía. Saca el IPRUS en línea con tu clave catastral, por USD 24,10: la clave está en el recibo del impuesto predial. Pide el certificado de gravámenes con linderos, por USD 11,00, que llega al correo en 24 horas. Y verifica en el Municipio que no tengas deudas. Con eso resuelto, el profesional que contrates arranca a dibujar sin tiempos muertos, y tú ya sabes qué se puede levantar en tu lote antes de gastar en planos.

Si tienes el terreno y quieres saber qué casa entra ahí y cuánto cuesta construirla, escríbenos a InmobiliarioEC. Revisamos tu IPRUS contigo y te decimos qué es viable antes de que pagues un solo plano.