Gastos notariales y de registro al comprar casa en Santo Domingo

Si compras una casa de USD 80.000 en Santo Domingo, los gastos de cierre con tarifa oficial publicada suman USD 1.714,65. Es el 2,1 % del precio. A eso todavía le falta el honorario de tu abogado por la minuta, el IVA de los servicios y lo que el Registrador cargue por gastos generales. Redondea a USD 2.000 y tenlos listos aparte del precio de la casa.

Y aparte de la entrada, que es lo que más descuadra a la gente. Si financias una vivienda terminada con el BIESS, el crédito cubre el 95 % del avalúo y tú pones el 5 %: USD 4.000 sobre una casa de 80.000. Los gastos de cierre van encima de esos 4.000, casi todos en efectivo y casi todos antes de que te entreguen las llaves.

Lo de abajo es un ejemplo, no un promedio de mercado: una casa de USD 80.000 en Santo Domingo, con avalúo municipal por debajo del precio de venta y crédito del BIESS. Si cambia el precio, cambian cuatro rubros.

El desglose, rubro por rubro

El certificado de gravámenes cuesta USD 7 y caduca a los 30 días

El certificado de gravámenes del cantón Santo Domingo cuesta USD 7,00 y llega a tu correo en 24 horas. Si necesitas que incluya linderos, historia de dominio o el detalle de cada venta registrada, son USD 4,00 más por cada añadido.

Tiene 30 días de validez: si el trámite se estanca porque falta un papel del vendedor, lo vuelves a pagar y pierdes una semana.

La alcabala es 1 % y se calcula sobre el valor más alto

El Municipio de Santo Domingo cobra la alcabala al 1 %. La base no es el precio que pactaste ni el avalúo municipal: es el mayor de los dos. En Santo Domingo el avalúo casi siempre va por debajo del precio real de venta, así que en la práctica manda el precio de la minuta. Sobre USD 80.000, son USD 800.

Dos detalles que valen plata. El pago de alcabala tiene un año de vigencia: si firmas la escritura y no inscribes dentro de ese año, al siguiente te toca pagar un alcance. Y si el inmueble que compras se volvió a vender dentro de los tres años anteriores, el COOTAD contempla rebajas. Pregúntalo en la Subdirección de Rentas antes de pagar, porque no te lo van a ofrecer.

El impuesto a la utilidad es del vendedor, pero te frena a ti

Santo Domingo cobra el impuesto a la utilidad al 5 %. El COOTAD fija el 10 % como base y la ordenanza municipal lo bajó a la mitad.

Ese rubro le corresponde al vendedor. El problema es que el Registro no inscribe la compraventa sin el comprobante de pago de alcabala y de utilidad. Una deuda del vendedor te deja la casa sin inscribir, y una casa sin inscribir todavía no es tuya.

En la práctica local la alcabala la asume el comprador y la utilidad el vendedor, pero eso se pacta: que quede escrito en la minuta quién paga qué y que lo revise tu abogado. Es un punto legal y no lo resuelve un artículo.

La notaría cobra por tabla, no por ocurrencia

La tarifa notarial no la pone el notario: la fija el Consejo de la Judicatura en una tabla por tramos de cuantía, en salarios básicos unificados. Con el básico de 2026 en USD 482, una cuantía entre USD 60.000,01 y USD 90.000 paga 0,80 del básico por la transferencia de dominio: USD 385,60, más IVA.

Si tu casa cae en otro tramo el valor cambia de golpe: entre USD 30.000,01 y USD 60.000 son 0,50 del básico; entre USD 90.000,01 y USD 150.000, 1,35. No es proporcional, es por escalón.

Cuando la compraventa y la hipoteca van en la misma escritura, el reglamento notarial manda cobrar solo el valor de la transferencia. Hay una reducción del 25 % para vivienda de finalidad social con inmuebles de hasta USD 60.000, y exoneración para personas con discapacidad cuando el acto las beneficia directamente. Pide la liquidación por escrito antes de pagar: tienes derecho a ella y te deja comparar contra la tabla.

El Registro de la Propiedad cobra base más porcentaje

El Registro no cobra un porcentaje plano, sino un valor base según el tramo más un porcentaje sobre el excedente. La base de cálculo es el avalúo catastral del año en curso, salvo que el precio del contrato sea mayor, y ahí manda el precio.

Para una cuantía de USD 80.000 el tramo es el de USD 60.000 a USD 80.000: base de USD 222,47 más 0,35 % sobre los USD 20.000 de exceso. Total, USD 292,47.

Hay un techo: el arancel no pasa de USD 477 por caso, y con esta tabla se alcanza un poco por encima de los USD 123.000 de cuantía. De ahí para arriba pagas lo mismo.

La misma ordenanza permite al Registrador sumar hasta un 100 % por gastos generales. En el peor caso, los USD 292,47 de este ejemplo se van a USD 584,94. Si el techo de USD 477 se aplica antes o después de ese recargo te lo responde la proforma, no un artículo.

Pregunta por las rebajas. Hay 50 % para el registro de contratos de venta e hipoteca celebrados con el IESS, para inmuebles de hasta USD 10.000 en planes declarados de interés social por el Concejo Municipal, y para la inscripción de propiedades de personas con discapacidad y de la tercera edad. Hay 30 % para hipotecas y mutuo hipotecario. Ojo con un detalle: el texto nombra al IESS, no al BIESS, que es un banco distinto. Si tu crédito es del BIESS, pregunta expresamente si entras en esa rebaja. Son unos USD 146 en este ejemplo y nadie te lo va a ofrecer.

Esta tabla consta en el Código Municipal de Santo Domingo actualizado al 2 de mayo de 2024, que ya incorpora la reforma de enero de 2020. Pero el Art. 33 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos manda que el municipio fije esta tabla cada año. Úsala como referencia, no como presupuesto cerrado.

Lo del BIESS que no aparece en el simulador

Si financias con el BIESS, hay dos rubros del tarifario que se suman al final del trámite y que el simulador de capacidad de pago no muestra. El avalúo del inmueble, cuyo honorario va por rango: para un inmueble valorado entre USD 60.001 y USD 90.000 son USD 124,58 más IVA. Y los honorarios legales, que en vivienda terminada son USD 105,00 más IVA cuando se trata de compraventa e hipoteca.

A eso se suman los seguros, que no son gasto de cierre sino recargo mensual sobre tu cuota: el de incendio y líneas aliadas corre al 0,12 % sobre el valor de reposición del inmueble, y el de desgravamen se calcula con una tabla de coeficientes por edad y plazo. No puedo darte una cuota exacta de desgravamen porque depende de tu edad: lo que sí sé es que sube con los años y se suma a lo que creías que era tu cuota.

Estas condiciones son las del tarifario oficial del BIESS vigente a agosto de 2026, que según el propio documento se reajusta cada 180 días.

El número que no te voy a inventar

El IVA. En la página oficial del SRI sobre el impuesto al valor agregado conviven una tarifa general y referencias a decretos anteriores, y la institución ha emitido circulares sobre su vigencia. Como la notaría y los honorarios del BIESS van "más IVA", el porcentaje te mueve el total en varios dólares. Confírmalo en la factura de cada servicio o en sri.gob.ec, y no asumas un porcentaje de memoria.

Qué puedes hacer esta semana

Pide el certificado de gravámenes del inmueble que te interesa. Son USD 7, llega en 24 horas y te dice si la casa tiene hipotecas, embargos o prohibiciones de enajenar antes de que des un solo anticipo. Es el gasto más barato y el que más plata te ahorra.

Con ese certificado en la mano, haz tres llamadas. A la Subdirección de Rentas del Municipio, para preguntar el avalúo catastral del predio y si el vendedor está al día en el predial. Al Registro de la Propiedad, para pedir la proforma de inscripción con tu precio de compra y preguntar de frente si te aplica alguna rebaja. Y a la notaría, para pedir la liquidación escrita de la escritura. Con esos tres datos tu presupuesto de cierre deja de ser una estimación.

Si estás en ese punto y quieres que alguien revise los números contigo antes de firmar algo, escríbenos. Preferimos que entres a una compra sabiendo lo que te va a costar completa.