Cuánto de entrada piden para comprar una casa en Santo Domingo

No hay un solo porcentaje de entrada. Para la misma casa de USD 75.000 en Santo Domingo, la entrada que te piden puede ser de USD 3.750 o de USD 15.000, y la diferencia no depende de la casa ni de ti: depende de quién te da el crédito y de cuánto cuesta el inmueble. El BIESS financia desde el 80 % hasta el 95 % del avalúo según el monto, el CrediCasa llega al 100 % en un rango bien específico, y un crédito hipotecario de banca privada se mueve alrededor del 80 %.

Y aparte de la entrada hay una segunda cuenta que casi nadie hace: los gastos de cierre. Avalúo, honorarios legales, certificados, impuesto municipal de transferencia, notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad. En una casa de USD 75.000 comprada con el BIESS, solo los rubros que se pueden verificar con tarifa publicada ya suman más de USD 980, sin contar notaría ni registro. Ese dinero no entra en el crédito y no sale en el simulador del portal.

El BIESS no financia un porcentaje fijo

Acá está la confusión más común. En la página de Vivienda Terminada del BIESS el porcentaje baja a medida que sube el avalúo del inmueble. Los tramos van en salarios básicos unificados, y con el básico de 2026 en USD 482 quedan así:

Fíjate en lo que pasa al cruzar el primer tramo. Una casa de USD 120.000 cae en el segundo: el BIESS financia USD 108.000 y tú pones USD 12.000. Si llegaste creyendo que era el 5 %, tenías presupuestados USD 6.000 y te faltan otros USD 6.000.

El plazo máximo de Vivienda Terminada es de 25 años, y la edad del solicitante no puede pasar de 77 al terminar de pagar.

El CrediCasa: 100 %, pero con techo

El CrediCasa, la línea de primera vivienda del BIESS, financia el 100 % del inmueble. Según el tarifario del BIESS vigente a agosto de 2026, su tasa es de 2,99 % nominal anual (3,03 % efectiva) y es la misma en todos los plazos, hasta un máximo de 360 meses.

El detalle está en los topes. El monto máximo del crédito es de USD 65.000 y el avalúo máximo del inmueble es de USD 71.500. Entonces:

• Si el avalúo es de USD 65.000 o menos, el crédito cubre todo y no pones entrada por el inmueble.
• Si el avalúo está entre USD 65.000 y USD 71.500, el crédito se queda en su tope de USD 65.000 y la diferencia la pones en efectivo. Una casa de USD 70.000 por esta vía significa USD 5.000 de entrada.
• Sobre USD 71.500 de avalúo, el CrediCasa no aplica y pasas a Vivienda Terminada, con su 95 % y su 5 %.

Hay además un tope de ingreso familiar de USD 1.527,94 mensuales. Si tu hogar gana más que eso, esta línea no es para ti, aunque la casa sí califique por precio.

La banca privada pide bastante más

En un crédito hipotecario de banca privada para vivienda nueva o usada el porcentaje es menor. Banco Pichincha publica que financia hasta el 80 % del valor de la vivienda, con plazo de 3 a 20 años, tasa de interés anual referencial de 8,79 % y un valor mínimo de la vivienda de USD 15.000.

Ese 80 % trae un matiz que conviene leer dos veces: según el banco, dentro de ese 80 % ya van incluidos los gastos legales, el avalúo y la contribución SOLCA. O sea que lo que queda para el precio de la casa es algo menor, y la entrada efectiva sube más de lo que sugiere la cuenta rápida.

Caso aparte es el crédito de vivienda de interés público y social, que Banco Pichincha ofrece como Miti Miti: financia el 95 % con entrada mínima del 5 % del valor de la vivienda, tasa de 4,87 % anual y plazo de 20 a 25 años. Viene con filtros estrictos. La vivienda debe ser de primer uso y no pasar de 229 salarios básicos, no puedes tener vivienda propia en Ecuador ni en el exterior, no debes haber recibido antes un subsidio de vivienda, y el ingreso mensual de tu núcleo familiar no puede superar 6,34 salarios básicos.

Los gastos de cierre, que es donde la gente se descuadra

La entrada se la ve venir todo el mundo. Los gastos de cierre, no. Son valores que se pagan aparte, en efectivo, y que no se financian con el crédito. Tomemos la casa de USD 75.000 comprada con el BIESS en Santo Domingo:

• Honorarios de avalúo. Para un inmueble valorado entre USD 60.001 y USD 90.000, el tarifario del BIESS de agosto de 2026 fija USD 124,58 más IVA.
• Honorarios legales del BIESS. Compraventa e hipoteca, USD 105,00 más IVA.
• Certificado de gravámenes. El Registro de la Propiedad del cantón Santo Domingo lo emite en USD 7,00, con cargos de USD 4,00 por linderos, historial de dominio y por cada venta registrada. Tiene una validez de 30 días, así que no lo saques antes de tiempo.
• Impuesto municipal de transferencia. El Municipio de Santo Domingo liquida alcabala y utilidad en el mismo trámite. Para la alcabala, la página oficial remite al artículo 535 del COOTAD y cita el 1 % del avalúo municipal o del valor de compra de la minuta, el que resulte mayor: en una casa de USD 75.000, USD 750. La utilidad, según la misma página, el GADMSD la aplica al 5 % del avalúo por ordenanza en lugar del 10 % del código nacional. Quién paga cada uno se define en la negociación, y conviene que quede por escrito antes de firmar.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Tanto la compraventa como la hipoteca se inscriben, y en los dos casos el valor se calcula sobre el avalúo del inmueble: el Registro emite una proforma y ahí recién sabes el monto. El trámite se retira a los 4 días laborables.
• Notaría. No publicamos una cifra porque no la pudimos confirmar en una tarifa oficial vigente. Pregúntala en la notaría antes de cerrar el trato.
• Seguros. Según el mismo tarifario, el seguro de incendio y líneas aliadas es del 0,12 % sobre el valor de reposición del inmueble, unos USD 90 en este caso. El desgravamen también se cobra, sube con la edad del deudor y se suma a la cuota.

Sumando solo lo que tiene tarifa publicada (avalúo, legales, gravámenes y alcabala) vas en USD 986,58 más IVA, y faltan notaría e inscripción. Con USD 1.500 presupuestados para una casa de este precio estás razonable; con USD 300, no.

Un punto que importa más que todos los anteriores: los gastos de avalúo y los honorarios legales no entran en la simulación de capacidad de pago del portal del BIESS. Se suman al monto aprobado al final del trámite. Si tu cuenta cuadraba justo con lo del simulador, no cuadra.

La entrada no es el único filtro

Puedes tener la entrada completa y que igual no te aprueben. El BIESS establece que la cuota no puede comprometer más del 40 % de tus ingresos netos, que equivale a exigir un ingreso neto de 2,5 veces la cuota.

Un ejemplo con los números de arriba: un crédito de USD 71.250 a 300 meses, con la tasa de 5,99 % nominal que el tarifario de agosto de 2026 asigna a los montos de hasta USD 94.303, da una cuota de USD 458,63 que no incluye desgravamen ni incendio. Para calificar necesitarías un ingreso neto cercano a USD 1.147 mensuales. Y neto significa lo que queda después de las deudas que ya tienes reportadas: si arrastras una tarjeta o un crédito de consumo, el margen se te come antes de empezar.

Suma a eso las aportaciones: 36 en total, y en relación de dependencia las últimas 13 deben ser consecutivas. Como afiliado voluntario o independiente, las 36 van consecutivas.

Qué puedes hacer esta semana

Haz esta cuenta en una hoja, con el precio real de la casa que te interesa:

1. Ubica el avalúo en la tabla de tramos y saca el porcentaje de entrada que te corresponde de verdad. No asumas el 5 %.

2. Suma USD 1.000 a USD 1.500 de gastos de cierre si la casa está en el rango de los USD 75.000, y pide en la notaría y en el Registro de la Propiedad las dos cifras que faltan.

3. Revisa en el portal del BIESS cuántas aportaciones tienes y si las últimas son consecutivas. Es gratis y toma cinco minutos.

4. Pide al vendedor el certificado de gravámenes actualizado y el predial del año en curso pagado. Sin esos dos papeles el trámite no avanza, y si aparece un gravamen la conversación cambia.

Para la escritura, la minuta y cualquier cláusula del contrato, consulta con un abogado. Lo de acá te sirve para presupuestar, no para firmar.

Si quieres que revisemos los números de una casa o un terreno concreto en Santo Domingo, escríbenos y lo vemos con el precio real sobre la mesa.